El plan de Luis Caputo para reactivar los créditos hipotecarios con $2 billones del Fondo de Garantía de Sustentabilidad (FGS) de la ANSES abrió dudas en el mercado sobre su verdadero impacto. Max Capital advirtió que el programa no incorpora recursos nuevos al sistema financiero y que, en los hechos, puede terminar trasladando fondos desde préstamos personales y prendarios hacia las hipotecas.
El Gobierno presentó el programa como una herramienta para resolver uno de los principales obstáculos que enfrentan los bancos para prestar a 20 o 30 años: reciben depósitos mayoritariamente de corto plazo y, por lo tanto, tienen dificultades para calzar esos pasivos con créditos de varias décadas. El FGS buscará cubrir parcialmente ese descalce mediante licitaciones de depósitos a plazo de entre uno y cinco años.
Sin embargo, Max Capital puso el foco en una limitación que quedó relegada durante el anuncio oficial. «Estos fondos ya se encuentran dentro del sistema financiero», señaló la sociedad de bolsa, que anticipó que el efecto probablemente sea una reasignación de recursos antes que un incremento neto del financiamiento disponible.
El argumento es que actualmente el balance en pesos de los bancos se distribuye entre distintas clases de préstamos y títulos públicos. Si ahora una porción de esos recursos queda orientada específicamente hacia hipotecas, las entidades pueden compensarlo reduciendo su exposición en otros segmentos.
En ese escenario, Max Capital considera que el programa «podría reducir parcialmente el otorgamiento de crédito a través de otros canales», entre los que menciona específicamente los préstamos personales y prendarios. Otra posibilidad es que los bancos reduzcan la cantidad de bonos en pesos que mantienen en sus balances para liberar capacidad para prestar, algo que no parece probable si vemos la evolución de los últimos 10 años.
La observación es particularmente sensible porque el Gobierno busca utilizar las hipotecas como una herramienta para reanimar la construcción y otros sectores intensivos en empleo. El propio Caputo planteó que el crédito para vivienda tendrá un efecto multiplicador sobre la actividad y aseguró que facilitar el acceso a una casa también contribuye a la formalización laboral.
El economista Tomás Castagnino, del Centro de Economía Política Argentina (CEPA), también marcó las limitaciones del programa y lo definió como una medida «pragmática» que muestra la necesidad del Gobierno de buscar mecanismos para reactivar la economía. El especialista destacó además la contradicción entre el uso de recursos administrados por el Estado y el discurso oficial contrario a este tipo de intervenciones.
El alcance del programa aparece además como limitado frente a la dimensión de la crisis habitacional. Según un informe del Observatorio Federal de Acceso a la Vivienda, en Argentina existe un déficit de 1,7 millones de viviendas y 5,7 millones de hogares presentan algún tipo de problema habitacional, lo que equivale a 4 de cada 10 hogares. Frente a esa magnitud, las 17.000 o 18.000 soluciones que proyecta el Gobierno representan apenas una respuesta marginal y difícilmente puedan modificar por sí solas el cuadro estructural de acceso a la vivienda.
El Gobierno sostiene que se trata de un primer paso para reconstruir un mercado hipotecario que todavía representa apenas alrededor del 2% del PBI. El FGS ofrecerá depósitos ajustados por UVA con un rendimiento mínimo adicional de 2,5% para colocaciones a un año y de 4,5% para las de cinco años. A partir de ese fondeo, las entidades podrán prestar hasta UVA más 7,5%.
La discusión de fondo pasa entonces por determinar si los $2 billones conseguirán ampliar efectivamente el crédito disponible o simplemente modificarán su composición. La lectura de Max Capital apunta a esta segunda posibilidad: más hipotecas pueden significar, al menos parcialmente, menos financiamiento para consumo, autos u otros destinos.
Así, el Gobierno busca resolver mediante los recursos del FGS un problema estructural del sistema financiero argentino: la ausencia de fondeo privado de largo plazo. El programa puede conseguir que los bancos vuelvan a ofrecer hipotecas a tasas más bajas, pero no resuelve la escasez de ahorro de largo plazo que llevó al mercado hipotecario a frenarse. En ese sentido, más que generar crédito nuevo, la apuesta de Caputo consiste por ahora en decidir hacia dónde direccionar una parte del crédito que ya existe.
